Эксперт дал оценку избыточной части льготных ипотек
С 2020 по середину 2024 года в России льготные ипотечные программы заменили 60–80% кредитов на строящееся жильё, которые могли бы быть выданы по рыночным ставкам, что составляет 1,6–2,2 млн единиц. Реальный вклад господдержки составил только 20–40% новых ссуд, или 0,6–1,2 млн, на первичном рынке. Эти данные приводятся в научной статье, опубликованной в журнале «Вопросы экономики» сотрудником НИУ ВШЭ Григорием Жирновым.
Оценка «лишней» льготной ипотеки
Анализируя рынок, Жирнов создал модель, определяющую перераспределение спроса на льготную ипотеку в период действия господдержки. В период 2016–2019 годов фактор льготной ипотеки объяснял 2–7% выдач кредитов на новостройки, а к середине 2020 года перевалил за 15%. В сложные экономические периоды 2022 года и на рубеже 2023–2024 годов льготная ипотека составляла 40–60% всех ипотечных сделок на первичном рынке.
Жирнов сделал вывод, что госпрограммы больше поддерживают рынок в периоды кризиса или высоких ставок. В стабильные времена они скорее увеличивают бюджетную нагрузку без значимой пользы.
Популярные льготные программы
Среди наиболее популярных программ в 2020–2024 годах были ипотека с господдержкой, семейная ипотека, дальневосточная ипотека и IT-ипотека. Всего было выдано 2,8 млн кредитов на сумму более 12 трлн руб. Эти программы охватывали более 60% ипотечной задолженности к середине 2024 года. Государственные расходы на льготные программы в 2020–2023 годах составили более 800 млрд руб., а в 2024 году — до 1,5 трлн руб.
Эффекты льготной ипотеки
Жирнов утверждает, что льготная ипотека не сильно повлияла на рост цен на первичное жильё, так как цены росли везде. Однако она могла увеличить расхождение цен между первичным и вторичным рынками. К 2024 году эта разница достигла 40%.
Оценка доступности жилья показала, что в 2019 году приобрести жильё в ипотеку могли около 20% домохозяйств, а в 2023 году — только 14%. Это указывает на снижение доступности жилья с выходом льготных программ.
Критики утверждают, что субсидирование ставок преимущественно поддерживает домохозяйства с более высокими доходами, поскольку те, кто не может сделать первоначальный взнос, не получают льгот.
Мнения экспертов
Многие эксперты соглашаются с тем, что часть льготных ипотек были избыточными. Главный экономист «Т-Инвестиций» Софья Донец отмечает, что льготная ипотека ускорила насыщение рынка, а излишний спрос мог подогреваться дискуссиями об отмене программ.
Виктор Тунев считает, что льготная ипотека не причиняет вреда экономике, однако нужно ограничивать количество льготных кредитов на одного человека. По данным Счетной палаты, в России на конец 2023 года было около 114,9 тыс. заемщиков с несколькими льготными ипотеками на сумму 1,11 трлн руб.
Аудиторы Счетной палаты установили, что кредиты с государственной поддержкой получили в том числе и граждане, не нуждающиеся в такой помощи.
Льготные программы способствовали большому спросу на ипотеку и снизили «порог входа» для граждан. Однако, по мнению управляющего директора рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрия Беликова, они также создали условия для формирования «масштабного кредитного конвейера». Сворачивание такого конвейера могло бы привести к убыткам у застройщиков и снижению маржи у банков. В связи с этим банки и застройщики старались поддерживать спрос и стремились его оживить, даже когда лимиты поддержки близились к исчерпанию, процентные ставки повышались, а рост цен на недвижимость становился неконтролируемым.
Несмотря на это, аналитик отмечает, что вряд ли кто-то станет утверждать, что без льготных программ ситуация была бы благоприятной, поскольку рынки ипотеки и жилой недвижимости в целом нуждались в лучшем контроле и более здоровых рамках, а не только в субсидируемой их части.