Судьба частных участков в парках и заповедниках: перспективы для владельцев.

28 января 2025 года Конституционный суд России принял решение о пересмотре дел сочинских садоводов, чьи участки были изъяты на территории национального парка. Владельцы земель теперь смогут получить компенсацию за потерю собственности. Изъятые участки предоставлялись гражданам в пожизненное наследуемое владение в 1990-е годы и за это время могли сменить владельцев. Эти права были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. Однако, когда стало известно, что участки находятся в границах особо охраняемой природной территории, прокуроры начали добиваться признания прав граждан на эти земли недействительными, и суды поддержали эти требования.

Конституционный суд объединил жалобы 14 граждан, 13 из которых столкнулись с изъятием участков в национальном парке в Сочи. В своем постановлении суд указал на несогласованность действий госорганов в переходный период и подчеркнул, что это не должно ущемлять права граждан.

Правозащитники отмечают значительное влияние этого постановления на судебную практику по делам об изъятии земель на территории особо охраняемых природных зон. Проблема, в которой оказались истцы, распространена, ведь в последние годы идет борьба с самозахватами на таких территориях, что иногда затрагивает и добросовестных владельцев. По общему правилу, на участках в природоохранных зонах хозяйственная деятельность запрещена, и в случае изъятия компенсации не предусмотрены. Более того, бывшим собственникам могут предъявить требования по восстановлению участка, то есть по сносу построек и рекультивации. Эта ситуация вызывает судебные споры по всей России.

В России особо охраняемые природные территории занимают около 3% земельного фонда. Закон «Об особо охраняемых природных территориях» включает государственные природные заповедники и заказники, национальные и природные парки, памятники природы и ботанические сады в категорию ООПТ. Земли заповедников и национальных парков находятся в федеральной собственности и не подлежат отчуждению.

Судебные споры вокруг земель на этих территориях актуальны последние 20 лет. Вопросы их использования зачастую решались местными властями в нарушение федерального законодательства, что привело к многочисленным судебным разбирательствам. При этом пример «сочинских садоводов» не единственный. В 2021 году в Сочи был наложен арест на более 11 тыс. земельных участков из-за сомнительной корректировки границ национального парка.

Суд слышит случаи, подобные сочинским, по всей стране, и еще не сложилась единая практика их рассмотрения. Прокуроры продолжают активно защищать права государства, предъявляя иски к владельцам земельных участков на основе выявленных нарушений.

Верховный суд в сентябре 2024 года отменил решения нижестоящих судебных инстанций по двум делам об аннулировании права на садовые земельные участки в Сочи. Также он запросил более 35 дел из районных судов Сочи, связанных с исками Генеральной прокуратуры о возвращении земель национального парка в государственную собственность.

На Ольхоне, крупнейшем острове на Байкале, споры о земельных участках начались после того, как в 2020 году Росимущество подало иски против жителей поселка Песчаная. Проблема возникла из-за несовпадения новых границ Прибайкальского национального парка с существующими границами поселка.

В Бурятии также наблюдаются трудности с землями в зоне Тункинского национального парка. Многодетная мать потеряла свой земельный участок после решения суда о передаче его в государственную собственность. Были случаи, когда Тункинский районный суд постановил снести жилые дома, что подтверждалось Верховным судом.

Что изменило дело «сочинских садоводов»

КС РФ указал на необходимость компенсации, если имущество не может быть в частной собственности, но было приобретено добросовестно. Это оказывает важное влияние на судебную практику по спорным земельным участкам, включая дела о приватизации и самовольных постройках.

Судебные инстанции теперь должны учитывать общий срок исковой давности и оценивать наличие гарантий добросовестного приобретателя. Важно, чтобы несогласованность действий государственных органов не ставилась в вину добросовестным приобретателям.

При незаконной приватизации, если её недобросовестный характер не связан с гражданином, должны быть предоставлены гарантии добросовестного приобретателя. Если участок может быть в частной собственности, иск должен быть отклонён. Если же участок расположен на землях, не подлежащих частной собственности, он подлежит изъятию, но с компенсацией.

Какой будет компенсация

Компенсация остаётся сложной и чувствительной темой для граждан. Конституционный суд установил, что при добросовестных действиях граждан или по истечению срока давности суд может удовлетворить иски только с обязательным предоставлением аналогичного земельного участка, равного по площади и назначению.

Предоставление земельного участка или иной компенсации должно быть осуществлено органами местного самоуправления или государственной власти в установленный судом срок. Конституционный суд (КС) допускает возможность отсутствия свободного земельного фонда для выделения аналогичного участка. В такой ситуации суд обязан определить «иной способ компенсации» прекращения права гражданина на участок. Особое внимание должно быть уделено компенсации стоимости законно созданных на этой земле объектов.

Конституционный суд настаивает на «равноценном возмещении», что является основным принципом в подобных случаях. Суд отмечает, что нахождение участка в границах особо охраняемых природных территорий (ООПТ) существенно снижает его рыночную стоимость, делающую маловероятной возможность приобретения аналогичного участка. Наиболее справедливым решением является предоставление схожего по параметрам участка.

Возникают вопросы о том, из каких источников будет осуществляться компенсация, а также кто и как будет определять предоставление участков, предполагает юрист Барабаш. Он считает маловероятным, что администрация ООПТ возьмет на себя эту ответственность.

Пересмотр дел садоводов

В деле «сочинских садоводов» Конституционный суд постановил, что заявители имеют право на пересмотр своих дел. Однако такое решение не подразумевает аналогичной возможности для всех, чьи дела уже рассмотрены, обращает внимание адвокат Бабин из «S&K Вертикаль». Несмотря на это, такое решение окажет влияние на последующие разбирательства, связанные с Сочинским национальным парком и будущими земельными спорами.

Решения Конституционного суда не имеют обратной силы, однако они могут повлиять на исход будущих аналогичных споров, заявляет Барабаш из Enterprise Legal Solutions. Учитель из Pen & Paper возражает, заявляя, что признание акта неконституционным — основание для пересмотра любых судебных решений, опирающихся на этот акт. Особенно это актуально для Южного федерального округа, где ожидается массовый пересмотр дел с учетом постановления КС от 28 января 2025 года, считает юрист из Pen & Paper.

Юрист Закарая из Legal principles отмечает, что Верховный суд может отправить ранее проигранные дела на новое рассмотрение. Собственники могут подавать встречные иски о выплате компенсации.