Альфа-банк представил ипотеку с возможностью уменьшения ставки по мере снижения ключевой ставки

Альфа-банк с 22 августа ввел для физических лиц новую опцию по снижению ипотечной ставки с привязкой к ключевой ставке Центрального Банка (ЦБ). По данным кредитной организации, клиенты смогут воспользоваться данной услугой при оформлении ипотеки на строящееся и готовое жилье по рыночным программам.

Для применения снижения ставки потребуется направить запрос в банк, что можно будет сделать один раз на любом этапе кредита. По словам руководителя департамента развития розничных кредитных продуктов Альфа-банка Артема Иванова, клиенты смогут воспользоваться опцией после ближайшего снижения ключевой ставки ЦБ ниже 12%, что позволит снизить ставку до уровня рыночной по продукту «Рефинансирование» при ключевой ставке 12%. Услуга будет бесплатной для клиентов и должна улучшить «пользовательский опыт».

Способы снижения ставки по ипотеке

На рынке уже существует практика снижения ставки по ипотечным кредитам, но обычно она сопровождается уплатой разовой комиссии. Параметры смягчения условий, сроки и другие детали варьируются в зависимости от банка. ВТБ и Совкомбанк уже предлагают подобные опции.

В периоды роста ипотечных ставок банки расширяют программы скидок. В 2022 году, на пике кризиса, вызванного экономическими санкциями и военной операцией на Украине, также запускались программы, обеспечивающие быструю возможность рефинансирования кредитов, выданных по высоким ставкам.

Возвращение практики снижения ставок

Анна Землянова, главный аналитик Совкомбанка, считает, что в условиях высоких рыночных ставок многие заемщики интересуются дополнительными услугами по снижению ставок. Средняя ставка по ипотеке в России на строящееся и готовое жилье сейчас составляет 20,8%, что отмечено «Дом.РФ» на 16 августа.

Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР, утверждает, что снижение ставки по ипотеке за счет комиссии или других условий может вернуться на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ. Банки выгодно реинвестировать досрочно полученный доход, а также выполнить планы по объему выдачи ипотеки.

Виталий Костюкевич из Абсолют Банка подтвердил, что спрос на услуги по снижению ставок существует. Покупатели готовы тратить свободные средства на снижение ставок, чтобы не переплачивать по аннуитетным платежам.

Абсолют Банк рассматривает внедрение опции поэтапного снижения ставки по ипотечному кредиту при отсутствии просрочек. Пилотный проект планируется запустить в начале сентября.

Выгодность для заемщиков

Наталия Богомолова, младший директор банковских рейтингов НРА, считает, что если снижение ставки будет происходить автоматически без дополнительных заявлений, то данные опции найдут своих потребителей. Однако долю таких заемщиков оценить трудно.

На вторичном рынке, где нет льготных программ, опция снижения ставки за отдельную плату может быть незаменимой. Руководитель компании «Метриум» Руслан Сырцов отмечает, что это позволяет избежать переплат за квартиру, в отличие от схем субсидирования кредита застройщиком.

Юрий Беликов из рейтингового агентства «Эксперт РА» добавляет, что снижение ставки за комиссию оправдает себя только при погашении кредита по графику. Быстрое погашение кредита является более целесообразным, что может затруднить самостоятельное финансовое планирование заемщика.

Представитель ЦБ сообщил, что регулятор не поддерживает продажу услуг по снижению ставок ипотечных кредитов. Это фактически означает авансовую уплату процентов, что вводит в заблуждение заемщиков.

Практика продажи снижения ставок по ипотеке через комиссию может быть запрещена с 1 июля 2025 года, когда вступит в силу новый стандарт для участников рынка ипотечного кредитования, разрабатываемый ЦБ.

Нужны ли новые ограничения от ЦБ

Несмотря на невысокий уровень просрочки по ипотеке (0,6% от объема портфеля), непрозрачные схемы могут способствовать росту рисков в сегменте, считает Лопатин.

По словам аналитиков, внедрение ипотечного стандарта, включая ограничения на продажу дисконтов к ипотечным ставкам, носит превентивный характер.

Эксперт Беликов считает, что запрет на продажу услуг по снижению ставок по ипотечным кредитам необходимо вводить уже сейчас, без ожидания июля следующего года. Он выражает сомнения в эффективности таких мер при текущих рыночных ставках, указывая на то, что они могут не работать или быть полумерами. По мнению Беликова, для восстановления доступности ипотеки нужно снизить рыночные ставки, нормализовать цены на недвижимость и оптимизировать долговую нагрузку граждан. В противном случае, несистемные меры лишь уменьшат прозрачность кредитных условий.

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова считает идею Центробанка разумной, но банки будут искать другие способы поддержания доходов в условиях высоких рыночных ставок. Она также отмечает, что к моменту введения ограничений к середине 2025 года ситуация на рынке может измениться, и опция продажи дисконтов к ставкам может утратить востребованность. Носова подчеркивает, что прогнозировать динамику ставок в 2025 году пока рано, но вероятность их снижения к середине следующего года не исключена.