Банкам временно разрешено не ограничивать ставки по ипотечным кредитам Центральным банком
Банк России на период с 10 октября 2023 года до 31 марта 2025 года снял ограничения для кредитных организаций по полной стоимости кредита (ПСК) на ипотечные потребительские ссуды для покупки жилья или земельных участков. Это решение призвано помочь банкам адаптировать ипотечные ставки в соответствии с текущими изменениями в финансовом рынке, не нарушая требований законодательства по пределу ПСК, как сообщается в пресс-релизе регулятора.
По законодательству, максимальные ставки по кредитам для физических лиц не могут превышать более чем на треть процентный уровень, который устанавливает регулятор ежеквартально. Однако ПСК в России рассчитываются с задержкой, и, например, для четвертого квартала 2023 года применяются ограничения, основанные на среднерыночных ставках второго квартала, когда ключевая ставка составляла 16%. В результате, с ростом ключевой ставки, банки вынуждены технически ограничено повышать стоимость кредитов.
Банк России начал ужесточать денежно-кредитную политику в июле прошлого года. Ключевая ставка выросла с 7,5% до 16% годовых, затем регулятор сделал паузу, но впоследствии снова поднял показатель. На последнем заседании в сентябре она была повышена до 19%, и в ЦБ не исключили дальнейших повышений на предстоящих заседаниях. В результате, стоимость ипотеки достигла рекордных значений, средневзвешенная ставка по кредитам на жилье достигала 22,3% на 4 октября, по данным «Дом.РФ».
С 1 июля условия по льготной ипотеке в России были изменены. Программа ипотеки под 8% завершилась, и требования к заемщикам по семейной и IT-ипотеке ужесточились, что привело к сокращению выдачи ипотек. Между июлем и сентябрем российские банки выдали 234 тыс. таких кредитов на чуть более чем 1 трлн рублей, что в 2,2 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года, по данным Frank RG.
Помимо роста ипотечных ставок, банки начали вводить дополнительные неценовые условия для заемщиков, такие как увеличение минимального первоначального взноса и выдача ипотеки на новостройки только при условии субсидирования ставки застройщиками, что требует уплаты комиссии. Однако Центробанк критикует эту практику, указывая, что она искажает реальную стоимость жилья для покупателей, поскольку расходы на комиссии интегрируются в цену квадратного метра.
Ослабление ограничений для банков по ПСК может повлиять и на практику взимания комиссии. Банк России предполагает, что заемщики смогут оформлять ипотечные кредиты по более высоким ставкам, но без дополнительного увеличения стоимости жилья.
Регулятор также рассматривает возможность отказа от ограничений по ПСК на постоянной основе. Такие временные послабления действовали с августа 2023 по 30 июня 2024 года, а также в 2022 году.